부동산 공매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 방법 중 하나로, 법원 경매보다 경쟁이 덜하고 명도 문제가 적어 투자자들에게 좋은 기회를 제공합니다.
하지만 공매로 수익을 내기 위해서는 어떤 물건을 선택해야 하는지에 대한 전략이 필요합니다. 이번 글에서는 공매 투자로 수익을 내는 방법과 유망한 물건을 찾는 노하우를 상세히 공개하겠습니다.
1. 공매란? 경매와의 차이점
① 공매의 개념
공매는 국가, 공공기관, 금융기관 등이 압류하거나 보유한 부동산을 매각하는 절차입니다. 법원이 진행하는 경매와 달리, 공매는 온비드(Onbid)라는 온라인 시스템을 통해 입찰이 이루어집니다.
② 공매 vs 경매, 어떤 차이가 있을까?
| 구분 | 공매 (온비드) | 경매 (법원) |
|---|---|---|
| 진행 기관 | 한국자산관리공사(KAMCO), 국세청, 지방자치단체 등 | 법원 |
| 입찰 방식 | 온비드 온라인 입찰 | 법원 방문 또는 온라인 입찰 |
| 명도 문제 | 명도 리스크 낮음 | 점유자 거주 시 명도 소송 필요 가능 |
| 입찰 경쟁률 | 상대적으로 낮음 | 경쟁이 높을 가능성이 큼 |
| 가격 결정 방식 | 최저가가 고정, 입찰자가 직접 가격 결정 | 유찰될 경우 최저가 하락 |
2. 공매로 수익 내는 핵심 전략
① 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받기
공매 물건은 감정가 대비 저렴하게 낙찰되는 경우가 많으므로, 감정가 대비 70% 이하로 매입할 수 있는 물건을 찾아야 합니다.
- 온비드에서 입찰 물건 검색 후 감정가 확인
- 경쟁률이 낮은 물건 위주로 분석
- 입찰 전 주변 시세를 조사하여 적정 입찰가 설정
② 명도 비용 & 추가 수리 비용 고려
공매는 경매보다 명도 문제가 적지만, 일부 물건은 추가적인 리모델링 비용이 들어갈 수 있습니다.
- 노후된 주택이나 상가는 예상보다 수리비가 많이 들어갈 수 있음
- 낙찰 전 현장 방문을 통해 수리비 예상
- 임차인이 있는 경우, 계약 조건 확인 후 임대 유지 여부 판단
③ 유망 지역의 공매 물건 선별
공매 물건은 수도권 외곽, 지방 도심, 신도시 개발 지역 등 다양한 곳에서 나오기 때문에, 입지에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.
3. 2025년 유망한 공매 투자 물건
① 미분양 아파트
최근 몇 년간 공급이 많아지면서 일부 지역에서는 미분양 아파트가 증가하고 있습니다. 공공기관이 보유한 미분양 아파트는 공매로 매각될 가능성이 높습니다.
- 수도권 외곽: 김포, 파주, 인천 송도
- 지방 광역시: 대구, 부산, 광주, 대전
② 상가 및 오피스
코로나 이후 상업용 부동산 공실률 증가로 인해, 일부 상가 및 오피스 물건이 공매로 나오고 있습니다.
- 서울 강남, 여의도, 마포 등 업무지구 내 공실 오피스
- 지방 상업지구 내 유휴 상가
- 신도시 개발 지역의 공매 상가
③ 창고·공장·토지
공매에서는 주거용 부동산뿐만 아니라 창고, 공장, 토지도 매물로 나옵니다.
- 경기 남부(용인, 평택, 화성) – 물류센터 수요 증가
- 지방 산업단지 인근 공장 부지
- 미래 개발 가능성이 있는 토지
④ 국유재산 및 법인 소유 부동산
정부 및 공공기관이 매각하는 국유재산과 기업이 보유한 법인 부동산도 좋은 투자처가 될 수 있습니다.
- 국유지 및 공공기관 매각 부동산
- 기업이 구조조정 목적으로 매각하는 사옥 및 공장
4. 유망 공매 물건 찾는 노하우
① 온비드(Onbid)에서 물건 검색
공매 물건은 온비드(Onbid)에서 검색할 수 있습니다.
- 입찰 공고 확인 및 감정가 비교
- 입찰 마감일, 유찰 여부 확인
- 등기부등본을 조회하여 법적 문제 여부 확인
② 감정가 대비 70% 이하 매물 선별
공매는 유찰이 반복되지 않기 때문에, 입찰가를 신중하게 설정해야 합니다.
- 주변 시세를 조사하여 감정가와 비교
- 입찰 경쟁률이 낮은 물건을 공략
- 대출 및 추가 비용 고려하여 최적 입찰가 설정
③ 명도 문제 사전 조사
공매 물건은 명도 문제가 적지만, 일부 점유자가 있는 경우 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.
- 임차인의 계약 기간 확인
- 점유자가 있는 경우 명도 협의 필요
- 필요할 경우 명도 비용 책정
5. 결론 – 공매로 안정적인 수익을 내는 방법
2025년에는 부동산 시장 조정과 함께 공매로 나오는 물건이 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 미분양 아파트, 상업용 부동산, 창고·공장, 국유재산 등이 저렴한 가격에 매각될 가능성이 큽니다.
📌 공매 투자 체크리스트
- 온비드에서 감정가 대비 저렴한 물건 선별
- 미분양 아파트, 상업용 부동산, 창고·공장 중심으로 투자
- 입찰가를 신중히 설정하여 낙찰가를 낮게 유지
- 대출 부담을 줄이고, 리모델링 비용까지 고려
철저한 분석과 신중한 접근을 통해 성공적인 공매 투자를 진행하시길 바랍니다!